06 537 534 33 belasting-specialist (RA RB gecertificeerd) voor woningcorporaties en vastgoed-ondernemers

Verhuurderheffing 2016 tips en vrijstellingen!

Aug
29
2016
verhuurderheffing 2015 tips vrijstelling en aftrek.jpg

Bespaar op de verhuurderheffing!

Woningcorporaties kunnen nu al besparen op de verhuurderheffing. Er zijn sociale huurwoningen waarover geen verhuurderheffing betaald hoeft te worden! Gebruik onderstaande checklist verhuurderheffing 2016 om dit na te gaan.

De opbrengsten van de verhuurderheffing overstijgen de door de overheid gemaakte ramingen ondanks de daling van de WOZ-waarden in de periode 2013 t/m 2015. Indien bepaalde vrijstellingen voor uw corporatie onvoldoende in beeld zijn, dien dan een bezwaar tegen uw eigen aangifte in. Dit bezwaar moet binnen 6 weken na betaling van de verhuurderheffing binnen zijn bij de Belastingdienst. Aangifte en betaling van de verhuurderheffing moeten verricht zijn uiterlijk vrijdag 30 september 2016. U kunt in september nog belangrijke controles en checks op uw data uitvoeren. Dit kan u een aanzienlijke besparing opleveren!

Achtergrond Verhuurderheffing

Vanaf 2013 wordt er van verhuurders (eigenaren) van sociale woningen belasting geheven. De rechtvaardigingsgrond voor deze belasting ziet de overheid in:
• jaarlijks wordt er € 3 miljard door de overheid aan huurtoeslag betaald aan huurders in sociale woningen;
• om de begrotingstekorten vanaf 2013 te matigen is een pakket maatregelen in de woningmarkt afgesproken; o.a. verscherpte eisen aan aftrekbare rente van leningen voor de eigen woning en de verhuurderheffing.

Vanaf 2014 is de verhuurderheffing voor de jaren 2014 t/m 2017 vastgelegd in de “Wet maatregelen woningmarkt 2014 II” (WMW-2014 II). Voor het zomerreces 2016 heeft een korte evaluatie van de Verhuurderheffing in de Tweede Kamer plaatsgevonden. Minister Blok heeft hierbij geconcludeerd dat de woningcorporaties er nu financieel beter voor staan dan zij zelf in 2013 dachten. Voor een fundamentele herziening van de heffing ziet de minister geen aanleiding. Wel  wordt  voor een aantal specifieke doelen de mogelijkheid voor een korting op de heffing verruimd (hierover in een volgend artikel meer informatie). Dit gaat dus over de verhuurderheffing vanaf 2018!

De opbrengst van de verhuurderheffing loopt sterk op:
• 2013: € 48 miljoen
• 2014 € 1,2 miljard
• 2015 € 1,4 miljard
Naar schatting zal de opbrengst over 2016 ca. € 1,6 miljard bedragen en over 2017 ca. € 1,7 miljard. Laatstgenoemd bedrag is geschat in het Woonakkoord in 2013 en is gezien de ontwikkelingen aan de lage kant.

Tarief

De heffing 2016 is gebaseerd op de volgende grondslagen:
• object: voor verhuur bestemde woning op of onder huurtoeslaggrens
• (HTG = € 710,68)
• grondslag: totale WOZ-waarde
• peildatum: 1 januari 2016
• heffingspercentage (over 2016 0,491% van de WOZ)
• vrijstelling: 10 woningen (o.b.v. gemiddelde WOZ)
• aangifte en betaling vóór zaterdag 1 oktober 2016

Overzicht van tarief, huurtoeslaggrens (HTG) en gemiddelde heffing per woning bij een gemiddelde WOZ-waarde:

Checklist verhuurderheffing 2016: vrijstellingen en verminderingen

De volgende objecten (waaronder ook specifieke woningen onder de huurtoeslaggrens!) vallen niet onder de verhuurderheffing of leiden tot een vermindering van de verhuurderheffing. De vrijstellingen die het meest over het hoofd worden gezien zijn:

  • onzelfstandige woningen (bepaalde studenteneenheden, eenheden in verzorgingshuizen, verpleeghuizen)
  • zelfstandige woningen, waarvan de wooncomponent (huur) wordt gefinancierd uit de Wet langdurige Zorg (WlZ, opvolger van de AWBZ, Wet Maatschappelijke Ondersteuning of zorgverzekering)
  • woningen gekwalificeerd als roerend goed (woonwagens en containerwoningen die voldoen aan de voorwaarden)
  • woningen die verhuurd worden volgens de voorwaarden van het hotel-, pension-, of recreatiewezen (gemiddelde verhuur korter dan 6 maanden bij bijvoorbeeld internationale studenten of seizoensarbeiders)

Het complete overzicht van objecten die niet in de verhuurderheffing hoeven worden opgenomen:

 

Top 5 tips verhuurderheffing 2016

Tip 1. Onzelfstandige woningen

Een groot deel van de woongelegenheden voor studenten en in verzorgings- en verpleeghuizen zijn onzelfstandig. In de Memorie van Toelichting op de wet (WMW-2014-II) is op pagina 6 opgenomen dat onzelfstandige eenheden buiten beschouwing blijven van de heffing.

De Belastingdienst heeft dit tevens in haar Vraag & Antwoord Brief 2013 opgenomen. Deze is echter op internet niet meer beschikbaar. In de Vraag & Antwoord Brief 2014 ontbreekt deze uitleg. De ratio van de vrijstelling is dat voor deze eenheden in de meeste gevallen geen huurtoeslag aan de bewoners wordt toegekend.

Volgens de Vraag & Antwoord Brief 2013 van de Belastingdienst is een woning onzelfstandig als één van de volgende zaken ontbreekt:
• een eigen afsluitbare toegansdeur, of
• een eigen woon/slaapkamer, of
• een eigen keuken (aansluitpunt voor kookgelegenheid, gootsteen, aanrecht)
• een eigen wasgelegenheid.


Hierbij is van belang na te gaan hoe uw corporatie het type woning heeft geregistreerd in de vastgoed- of huuradministratie (bijvoorbeeld door een “technisch type” ). Daarnaast is van belang om vast te stellen dat de criteria overeenkomen met de definitie van de Belastingdienst. In de Memorie van Toelichting zijn geen criteria opgenomen.

Vooral bij complexen (zoals verzorgings-, en verpleeghuizen) die aan één zorgorganisatie verhuurd wordt is het van belang om een verdeling naar afzondelijk in gebruik zijnde eenheden te maken (toerekening WOZ-waarde en huur) en om na te gaan of deze eenheden onzelfstandig zijn. De laatste jaren is er een trend dat verzorgings- en verpleeghuizen aan het upgraden zijn of capaciteit ombouwen t.b.v. “Zorghotel”-functies of andere tijdelijke bewoning. Hierbij kunnen voorzieningen zijn aangebracht waardoor het onzelfstandige karakter van de eenheid verloren is gegaan.

Tip 2. Zelfstandige woningen met een zorgfunctie

Veel corporaties hebben complexen of afzonderlijke eengezinswoningen die verhuurd worden aan zorgorganisaties ten behoeve van huisvesting van bewoners waarbij financiering van de huur uit de Wet langdurige Zorg (WlZ, de opvolger van de AWBZ), de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (uitgevoerd door de Gemeente) of een zorgverzekering plaatsvindt.

Het feit dat een complex met meerdere woongelegenheden aan een zorgorganisatie verhuurd wordt, kwalificeert niet voor vrijstelling van de verhuurderheffing.

De werkelijke huur, die door de bewoner afgedragen wordt aan de zorgpartij, is van belang. Voor dergelijke complexen en woningen is het van belang om bij de zorgorganisatie de feitelijke financiering op te vragen. Per zorgorganisatie is het verstandig om een lijst met de verhuurder wooneenheden (adressen) te sturen en om na te vragen of het hier gaat om:
• een onzelfstandig eenheid, of
• financiering van de huur plaatsvindt uit de WlZ, WMO of zorgverzekering, of
• de verhuur slechts tijdelijk plaatsvindt (gemiddeld korter dan 6 maanden)
Als één van deze feiten van toepassing is, dan valt het object buiten de verhuurderheffing.

Bevestiging door de zorgpartij is hierbij van belang. Indien deze (nog) niet ontvangen is, dan is het verstandig de eenheden wel op te nemen in de aangifte verhuurderheffing en binnen 6 weken na betaling van de aangifte bezwaar te maken (zie tip 5).

Tip 3. Kortdurende verhuur

In de Wet MWM-2014-2 (art. 1.2 lid 1.3) is expliciet opgenomen dat bij objecten waarbij verhuur plaatsvindt in het kader van het hotel-, pension-, kamp en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die in die woning voor een korte periode verblijf houden, geen verhuurderheffing verschuldigd is. In de Wet Omzetbelasting is voor dezelfde categorie een uitzondering opgenomen (art. 11 lid 1.b.2). Dergelijke verhuur is onderworpen aan het verlaagde tarief omzetbelasting.

In het vastgoedbesluit d.d. 30 september 2013 is op basis van jurisprudentie een aantal criteria opgenomen waarbij sprake is van kortdurende verhuur:
• gemeubileerde ruimtes (geen zorg door bewoner voor het inventaris), en
• maximale verblijfsperiode van 6 maanden, of
• bij verblijf langer dan 6 maanden, rust op de verhuurder de bewijslast om aannemelijk te maken dat er toch sprake is van een “verblijf voor een korte periode”, bijvoorbeeld doordat
• de huurder het middelpunt van zijn maatschappelijk leven niet overbrengt naar de tijdelijke verblijfsruimte

Het is ongewenst om het hotel-, pension- of recreatiewezen in de verhuurderheffing te betrekken. In deze sector is geen sprake van huurtoeslag. Bij woningcorporaties kan dergelijke verhuur ook plaatsvinden aan bijvoorbeeld internationale studenten of seizoenarbeiders die tijdelijk in Nederland verblijven.

Tip 4. Woningen die niet bestemd zijn voor de verhuur

In de Wet is in art. 1.2 expliciet opgenomen dat de woning “voor verhuur bestemd” moet zijn om onder de verhuurderheffing te vallen.

Hiermee wordt de vraag opgeworpen wat te doen met woningen die:
• tot de verkoopportefeuile behoren en bestemd zijn voor de verkoop,
• bestemd zijn om gesloopt te worden, of
• gerenoveerd worden en (tijdelijk) niet verhuurd kunnen worden.

De Belastingdienst heeft dit in haar Vragen & Antwoorden Verhuurderheffing d.d. 15 juli 2014 ingevuld. De Belastingdienst hanteert een strikte uitleg waarbij aan 3 voorwaarden voldaan moet zijn om woningen met een andere bestemming buiten de verhuurderheffing te houden, namelijk:
1. de betreffende woning mag op 1 januari niet verhuurd zijn, en
2. de verkoop, renovatie of sloop moet uiterlijk 31 augustus van het heffingsjaar aangevangen zijn, en
3. de woning mag tussen 1 januari en verkoop-, sloop- of renovatiestartdatum niet verhuurd zijn geweest.

Bij verkoop geldt nog als aanvullende eis dat de koper tevens de woning moet gaan bewonen. Complexmatige verkoop (bijvoorbeeld aan een andere woningcorporatie) kwalificeert dus niet als grond voor de verkoopvrijstelling.

Hiermee stelt de Belastingdienst dat een woning die op peildatum is verhuurd, maar korte tijd later (bijvoorbeeld een maand later) wordt verkocht, gerenoveerd of gesloopt klaarblijkelijk bestemd was voor de verhuur. Hierdoor moet dus voor het hele boekjaar verhuurderheffing afgedragen worden (de heffing is immers een peildatum belasting) voor woningen die wellicht een groot deel van het jaar niet verhuurd zijn.

Tip 5. Bezwaar maken tegen de eigen aangifte

Inmiddels is een geschil over de uitleg van “voor verhuur bestemd” met de Belastingdienst aan de rechter voorgelegd. De kwestie gaat primair om de toepassing van “voor verhuur bestemd” op woningen waarvan aangetoond kan worden dat er op peildatum reeds een andere bestemming is beoogd (zoals verkoop of sloop). Bijvoorbeeld voor woningen behorende tot de verkoopportefeuille.

De Belastingdienst biedt belastingplichtigen de mogelijkheid om aan te sluiten bij deze proefprocedure. In dat geval wordt (nadat de belastingplichtige tijdig een bezwaar heeft ingediend) een vaststellingsovereenkomst tussen de Belastingdienst en de belastingplichtige gesloten. In de vaststellingsovereenkomst wordt vastgelegd dat de bezwaren niet ontvankelijk worden verklaard, tenzij de hoogste gerechtelijke instantie de Belastingdienst in het ongelijk stelt. Aangezien de gerechtelijke procedure nog jaren kan duren en een uitspraak van de Hoge Raad geen terugwerkende kracht werking heeft, wordt met de vaststellingsovereenkomst bij een gunstige Hoge Raad uitspraak een mogelijke teruggave geborgd voor de afgelopen jaren.

Suppletie - aanvulling eigen aangifte voorgaande jaren is mogelijk!

Indien bij analyse van uw eigen woonobjecten blijkt dat u bepaalde vrijstellingen niet heeft toegepast kunt u uw aangifte van voorgaande jaren wijzigen. U doet dan een suppletie op uw aangifte. Kijk hiervoor op de website van de Belastingdienst: Aangifte over eerdere jaren doen en wijzigen (suppletie verhuurderheffing)

Hulp nodig? Vragen mag!

Heeft u vragen of opmerkingen over bepaalde vrijstellingen of toepassing daarvan?

Stuur gerust een mailtje naar info@eijlders.com en ik probeer u verder te helpen.

Veel succes met de aangifte verhuurderheffing!

Chris Eijlders

Bronvermelding en handige links

Vragen en antwoorden verhuurderheffing, d.d. 15 juli 2014 (Belastingdienst)

Bezwaar maken tegen aangifte verhuurderheffing (Belastingdienst)

Aangifte over eerdere jaren doen en wijzigen (suppletie verhuurderheffing)

Regeling vermindering verhuurderheffing (RVO)

Evaluatie verhuurderheffing, persbericht Rijksoverheid, 21 juni 2016

Ondanks de zorgvuldige totstandkoming van dit artikel en schema's, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend. Het is aan te raden om voor uw specifieke situatie fiscaal advies in te winnen omdat de verhuurderheffing feitelijk georiënteerd is. Eijlders Consultancy aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele schade als gevolg van het gebruik van dit artikel of schema's.          

klik hier voor een uitgebreider artikel en checklist verhuurderheffing 2016 op LinkedIn
download PDF-versie van schema verhuurderheffing

 


© 2013-2015 Eijlders Consultancy - concept en uitvoering Albert Mensinga Creative & Accurity