06 537 534 33 belasting-specialist (RA RB gecertificeerd) voor woningcorporaties en vastgoed-ondernemers

Buikpijndag - over vermindering verhuurderheffing 2014

Sep
30
2014
verhuurderheffing 2015 tips vrijstelling en aftrek.jpg

Verhuurderheffing 2014 en aftrek door vrijstellingen en investeringsverminderingen

De € 1 miljard

Woningcorporaties en andere verhuurders kunnen de pijn verzachten van de verhuurderheffing 2014. Deze medicijnen hebben effecten die op kunnen lopen tot miljoenen euro’s. De verhuurderheffing 2014 moet de overheid € 1.165.000.000 opleveren (1). Deze belasting van ruim € 1 miljard wordt geheven over de op 1 januari 2014 “ voor verhuur bestemde” woningen in de sociale sector bij woningcorporaties en andere verhuurders.

Over de totstandkoming van het woonakkoord, de politieke achtergrond en de rechtvaardigheid van de heffing ga ik het hier niet hebben. Ook niet over de oorzaken van de stijging van de uitgaven door de overheid aan huurtoeslag van € 2 miljard in 2006 (2) tot naar verwachting € 3 miljard in 2014 (3).

Buikpijndag

De heffing is een realiteit. Woningcorporaties moeten jaarlijks vóór 1 oktober aangifte doen van de verhuurderheffing en het bedrag betalen. Op social media staan reacties als “ buikpijndag” , “geen geld meer voor investeringen” en “de huurder betaalt de rekening”.

Medicijnen die de pijn verzachten

Bij elke belastingheffing zijn er factoren die de hoogte beïnvloeden. Hieronder ga ik in op 3 categorieën; de medicijnen die de buikpijn kunnen verzachten:

1. autonome factoren – daling WOZ-waarde

2. vrijstellingen –objecten die uitgesloten zijn van heffing

3. aftrekmogelijkheden -investeringsverminderingen

Daling WOZ-waarde

De verhuurderheffing 2014 is 0,381% van de WOZ-waarde (ruim 27 keer zo hoog als de verhuurderheffing 2013). Daling van de WOZ-waarde heeft direct invloed op de hoogte van de heffing. De WOZ aanslagen 2014 (waarde 1-1-2013) ten opzichte van 2013 (waarde 1-1-2012) zullen over het algemeen aanzienlijk lager uitkomen per woning. Volgens cijfers van de NVM is de gemiddelde daling van de WOZ waarde in deze periode 5,8% (4). Regionaal zijn er uiteraard enorme verschillen. Ook de impact op de woningen in de sociale sector kan afwijken. Het landelijke effect op de heffing zou circa € 68 miljoen kunnen zijn en volgens mijn persoonlijke schatting op kunnen lopen tot € 100 miljoen.

Hoewel verhuurders op dit moment de WOZ-aanslagen als voldongen feit moeten accepteren is het belangrijk om alert te zijn op nog lopende bezwaarprocedures. Analyse van de WOZ-ontwikkelingen naar regio, plaats, wijk en type object kan belangrijke leerpunten opleveren voor het WOZ-proces 2015.

Vrijstellingen type en bestemming object

De verhuurderheffing wordt geheven over woongelegenheden in de sociale sector. De achterliggende gedachte is de dekking in de begroting van de overheid voor de uitgaven aan huurtoeslag. De volgende type objecten zijn hiervan uitgesloten. Let hierbij wel op de voorwaarden die de Belastingdienst hiervoor heeft beschreven: -roerende woongelegenheden, zoals containerwoningen, spaceboxen, woonwagens* -onzelfstandige* eenheden (eenheden zonder eigen toegangsdeur of eigen keuken* of eigen toilet of eigen wasgelegenheid*) -zelfstandige eenheden die verhuurd worden aan een zorgorganisatie waarbij de huur gefinancierd wordt uit de AWBZ, WMO of door een zorgverzekeraar. -niet voor verhuur bestemde woningen als gevolg van verkoop, sloop of renovatie. Hieraan zijn door de Belastingdienst stricte voorwaarden verbonden zoals leegstand per 1 januari 2014 en een aantoonbaar feitelijk andere bestemming uiterlijk op 31 augustus 2014 (zoals bijvoorbeeld een verkoopovereenkomst).

Aftrekmogelijkheden - investeringsverminderingen

In de wet zijn de aftrekmogelijkheden ten behoeve van maatschappelijk gewenste investeringen specifiek omschreven. De aftrek bedraagt € 10.000 of € 15.000 per huurwoning onder de voorwaarde van een investering van € 25.000 tot € 37.500 per eenheid. Hiervoor is jaarlijks een budget van € 70 miljoen beschikbaar (1). Deze investeringsverminderingen (5) zijn in te delen in 3 categorieën:

1. Aanpak woningvoorraad in Rotterdam Zuid (enkele deelgemeenten)

2. Sloop woningen in de krimpgebieden (bepaalde gemeenten)

3. Transformatie van vastgoed met niet-woonfunctie naar woonfunctie (landelijk)

Wat te doen?

De investeringsverminderingen kunnen pas van de aangifte afgetrokken worden als er een definitieve investeringsverklaring is afgegeven. Het is nu zaak om de nieuwbouw-, sloop- en transformatie –projecten waarbij in 2014 is geïnvesteerd te screenen op het voldoen aan de criteria voor de investeringsverminderingen. De voorwaarden en stappen staan op de website van de RVO: http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/vermindering-verhuurderheffing/kom-ik-aanmerking/algemeen

Voor de vrijstellingen van het type en de bestemming van (verhuurde) objecten is het zaak om de verschillende categorieën in kaart te brengen. Dit is door ons schematisch weergegeven: http://www.eijlders.com/index.php/download/verhuurderheffing/

Indien bepaalde categorieën nog niet zijn verwerkt in de aangifte, zoals de zelfstandige eenheden gefinancierd uit de AWBZ, dan is het zaak om tijdig (binnen 6 weken na betaling aangifte) bezwaar in te dienen bij de Belastingdienst. Dit kunt u lezen op de site van de Belastingdienst: http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/overige_belastingen/verhuurderheffing/

Tijd voor actie

De verhuurderheffing heeft een enorme impact op zowel verhuurders als huurders. Bij de verhuurders liggen de mogelijkheden om de pijn te verzachten…

Voor een vrijblijvend gesprek over uw mogelijkheden kunt u contact opnemen met

drs. Chris Eijlders RA (mail: info@eijlders.com of mobiel: 06 537 534 33)

Bronnen

(1) Memorie van toelichting bij Wet maatregelen woningmarkt 2014

(2) Ontwikkeling uitgaven huurtoeslag – Kamerstuk d.d. 30-09-2009 (Rijksoverheid.nl)

(3) Website InfoNu.nl http://financieel.infonu.nl/belasting/118879-huurtoeslag-2014.html

(4) Prijsontwikkeling woningen 2012 – 2013 (NVM website)

(5) Website RVO (Rijksdienst voor ondernemend Nederland)

(*) Lees de invulling door de Belastingdienst van deze begrippen in haar Vragen & Antwoorden Verhuurderheffing 2014 en 2013

 


© 2013-2015 Eijlders Consultancy - concept en uitvoering Albert Mensinga Creative & Accurity